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Une piscine ... augmente-t-elle la valeur de votre maison ?

De nos jours, il n'est guère facile de trouver un bon moyen de placer son argent. Avec un livret d'épargne, vous pouvez vous estimer heureux si vous parvenez à compenser l'inflation, les obligations sont soumises à d'énormes fluctuations et les actions sont devenues un jeu plus que dangereux. Alors que faire ? Faire installer une piscine ?  

Parmi les gens qui ont pu mettre un peu d'argent de côté, beaucoup considèrent qu'il est préférable d'investir le capital épargné pour se faire plaisir. Et qu'est-ce qui pourrait vous faire plus plaisir qu'une piscine dans votre jardin ? Lorsqu'on leur pose la question, les piscinistes confirment en effet que le secteur de la construction de piscines - surtout dans la gamme de prix supérieure - ne souffre pas de la crise. Au contraire, les demandes affluent. Faire construire une piscine, c'est investir dans le luxe. C'est comme si vous achetiez des actions de votre propre entreprise ou de votre habitation. Mais cela rapporte-t-il quelque chose par la suite ? Pourriez-vous même éventuellement envisager de contracter un prêt ? Car en ces temps de crise, s'endetter est souvent le meilleur investissement. Et cet investissement pourrait-il présenter des avantages fiscaux ? C'est ce que nous allons découvrir ensemble... 

La banque
« Obtenir un prêt pour faire installer une piscine est toujours possible », nous assure notre directeur d'agence bancaire. « Mais bien sûr, cela dépendra toujours des garanties offertes par le client. D'après mon expérience, la plupart des clients qui construisent une piscine n'ont pas besoin d'un crédit. Mais s'ils possèdent un capital et des revenus suffisants, en d'autres termes, une capacité de remboursement, il n'y aura pas de problèmes. Et si nous hésitons, nous examinons les biens immobiliers pouvant être mis en garantie. Pourquoi certaines personnes contractent-elles un prêt pour construire une piscine ? Parce que grâce aux intérêts payés, certains pourront réduire le précompte immobilier. Mais ce sont quelques cas isolés. »

Le fisc
Qu'en est-il des impôts ? Est-il envisageable de porter en compte les coûts de construction d'une piscine sur votre déclaration fiscale ? 
Oui, c'est possible, mais de manière très limitée, nous informent les services concernés. Tout d'abord, ce sera obligatoirement via une société. Mais ce n'est pas parce que vous procédez à un investissement via votre société que les frais sont automatiquement déductibles, comme l'a démontré un arrêt prononcé récemment. 

Jusqu'où pouvez-vous aller et à quoi devez-vous être attentif ? Une société de dentisterie mentionnait dans la description de son objet statutaire « acheter, rentabiliser, louer et prendre ou donner en bail tous biens immobiliers » et « louer ou fournir tous services et matériaux ». La société avait notamment acheté une moto, et un avion, qui fut loué à quelques reprises. La société a également fait construire une piscine dans son bâtiment (dont le dentiste était le preneur en location). Tous ces actifs ont été imputés.

Revenus professionnels
Le fisc a toutefois rejeté les imputations au débit et les coûts inhérents à l'avion, la moto et la piscine parce que ces coûts n'avaient aucune relation avec l'activité professionnelle de la société telle que décrite dans son objet social. L'affaire a été portée devant le tribunal et le juge a confirmé que les coûts de la piscine et de la moto n'étaient pas déductibles parce qu'ils ne cadraient pas avec l'activité statutaire de la société ni toute autre activité professionnelle non mentionnée dans l'objet social. Le fisc a toutefois accepté les coûts de l'avion parce que la société l'a loué à quelques reprises. Cette location est en effet une activité professionnelle qui s'inscrit dans l'objet statutaire (la location de matériel). Les coûts contractés par la société ne sont donc pas forcément considérés comme frais professionnels. Ils doivent notamment aussi satisfaire aux prescriptions légales en matière de déduction des frais professionnels (art. 49 du CIR). Ces frais doivent avoir été contractés en vue de générer ou de maintenir des revenus imposables.

Objet statutaire 
Le message est donc simple : essayez de générer des revenus. Le juge a accepté les coûts de l'avion parce que celui-ci était loué de temps à autre et générait dès lors des revenus, même si ces derniers étaient inférieurs aux coûts engendrés par l'avion. Si vous procédez à des investissements que le contrôleur laissera difficilement passer (une piscine, un sauna, un voilier, un ancêtre, etc.) parce qu'ils ne génèrent pas de revenus pour votre société, passez-les en privé, en tant qu'avantage de toute nature à usage privé, et invoquez la théorie de la rétribution pour justifier la déduction des coûts. Veillez par ailleurs à définir correctement votre objet statutaire. L'activité de la société est principalement définie par l'objet statutaire. Si vous souhaitez débuter une activité de société qui n'est pas stipulée dans l'objet de votre société, adaptez préalablement l'objet statutaire.

Ne pas exagérer
Attention ! Comme le précise l'arrêt en question, la déduction des frais ne se justifie pas uniquement par le fait qu'une activité professionnelle donnée soit stipulée dans l'objet statutaire de votre société, il faut aussi que votre société exerce effectivement cette activité. Il faut dès lors faire preuve d'un peu de créativité. Ainsi, un kinésithérapeute devrait pouvoir justifier l'installation d'une piscine par le fait que ses patients y effectuent des exercices d'assouplissement des muscles. Un magasin de sport devrait pouvoir également justifier que le matériel de natation y est préalablement testé afin de vérifier qu'il répond aux exigences. Mais soyez prudent et n'abusez pas ! Déduire un avion, une moto et une piscine, c'est naturellement chercher les problèmes avec votre contrôleur... Il ne faut pas non plus prendre les contrôleurs pour des idiots. Si vous le faites, vous risquez de les offenser et de les rendre extrêmement intransigeants... Si vous exagérez, il y a de fortes chances que le juge leur donne raison... Par contre, si vous restez correct au niveau de vos frais professionnels généraux, vous ne devriez pas rencontrer trop de problèmes pour la construction d'une piscine.

50.000 euros
Venons-en à la valeur de votre maison. Celle-ci augmente-t-elle en présence d'une piscine ? Ou est-ce plutôt un handicap parce que la plupart des acheteurs potentiels seront effrayés par les coûts et l'entretien ? Nous avons posé la question à Nicole Janssens, responsable de l'agence immobilière du même nom. « Naturellement, une piscine représente une valeur ajoutée pour une maison, qu'il s'agisse d'une piscine intérieure ou extérieure. Je reçois souvent des réactions enthousiastes concernant la piscine, pour autant qu'elle affiche des dimensions raisonnables. Une piscine olympique effraie. Mais une piscine standard de quelque 10 mètres sur 4 représente une réelle plus-value. Généralement, on peut demander 50 à 60.000 euros de plus pour une maison avec piscine. 

Moderne et peu énergivore
Quelques conditions sont toutefois à respecter. L'emplacement de la piscine est important. Elle ne doit pas se trouver trop loin de la maison et elle doit être visible. Elle doit par ailleurs être entretenue correctement. Il faut pour ainsi dire que les acheteurs puissent y plonger immédiatement. L'environnement de la piscine est également important : un poolhouse est en tout cas incontournable. Naturellement, plus la finition est belle et la piscine luxueuse, mieux c'est. Le chauffage et l'isolation sont également des facteurs très importants. Le coût de l'entretien et du chauffage, ainsi que le travail nécessaire pèseront dans la balance. Il existe différents systèmes de chauffage sur le marché, mais l'idéal est d'opter pour une solution peu gourmande en énergie. Lors de l'achat d'une maison avec piscine, s'il faut investir en sus dans une installation de chauffage coûteuse telle qu'une pompe à chaleur ou des capteurs solaires, le doute s'installe souvent. Mais une piscine demeure un atout considérable et donne à la maison une ambiance de vacances. Si vous veillez à ce que votre piscine reste en bon état et dans l'air du temps en matière de chauffage et d'aménagement, elle représentera indéniablement une plus-value lors de la vente éventuelle de votre maison.